Wohneigentum: In NRW lohnt sich das noch

Die Frage wird derzeit oft diskutiert: Lohnt sich Wohneigentum noch? Immerhin sind die Kaufpreise für Immobilien über Jahre hinweg sehr viel stärker gestiegen als die Kaltmieten. Eine Studie zum Verhältnis von Mieten- und Kaufpreisentwicklung zeigt jetzt allerdings: Es kommt sehr auf die Lage an. In Nordrhein-Westfalen lohnt sich das Eigentum meistens noch.

Düsseldorf. Lohnt es sich noch eine Immobilie zu kaufen? Die Frage stellen sich aktuell viele Menschen. Denn einerseits steigen die Immobilienpreise seit Jahren kräftig. Andererseits hat die Europäische Zentralbank (EZB) für auf Jahre hinaus extrem niedrige Zinsen gesorgt. Jüngste Aussagen von EZB-Präsident Mario Draghi machen zudem deutlich: Die Zinswende fällt erst mal aus, ist für dieses Jahr zumindest nicht mehr zu erwarten.

Dennoch: Auch die niedrigsten Zinsen können ein schlechtes Geschäft sein, wenn man damit den Kauf einer maßlos überteuerten Immobilie finanziert. Umso drängender stellt sich die Frage, ob sich der Immobilienkauf lohnt. Dabei steht zunächst einmal fest: Die persönlichen Umstände spielen eine große Rolle. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden, über welchen Zeitraum kann finanziert werden und welchen Zinssatz bekommt man angesichts der persönlichen Bonität?

 

Wertentwicklung von Immobilien: Niemand hat die Glaskugel

 

Mit hundertprozentiger Gewissheit lässt sich die Frage aber auch im Einzelfall nicht beantworten. Denn: Auch eine teure Immobilie kann unter Umständen in den nächsten Jahrzehnten an Wert gewinnen und sich damit im Nachhinein als gutes Investment entpuppen. Zugleich können Immobilien aber auch an Wert verlieren und sich damit zwei oder drei Jahrzehnte später als Fehlinvestition herausstellen. Mit Sicherheit vorhersagen kann die Wertentwicklung niemand.

Fest steht aber: Die Kaufpreise für Immobilien steigen seit Jahren sehr viel stärker als die Kaltmieten. Damit steigt der Zeitraum, den es braucht, bis sich die Investition ins Wohneigentum gelohnt hat. Fachleute sprechen hier vom sogenannten Multiplikator: Ihn erhält man, indem der Kaufpreis der Wohnung durch die jährlich zu erwartende Kaltmiete geteilt wird. Das Ergebnis zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert hat – klammert dabei aber eventuelle Mietpreissteigerungen aus.

 

Multiplikator berechnen: Wann amortisiert sich der

Immobilienkauf?

Wer beispielsweise für 250.000 Euro eine Eigentumswohnung kauft, die sich für 10.000 Euro im Jahr vermieten ließe, kommt auf einen Multiplikator von 25. Es braucht also 25 Jahre, bis sich der Kauf amortisiert hat. Alles über 20 Jahren galt lange Zeit als Zeichen für eine teure Immobilie. Die Verhältnisse haben sich geändert – zumindest vielerorts. Denn selbstverständlich sind die Wertentwicklung und die Mietentwicklung stark vom Standort der Immobilie abhängig.

Der Stern berichtete kürzlich von einer Untersuchung, die er beim Maklerunternehmen homeday in Auftrag gegeben hatte. Die Makler ermittelten dafür die durchschnittlichen Immobilienkaufpreise 75 Quadratmeter große Wohnungen in den 100 größten deutschen Städten. Dabei wurden die – je nach Bundesland unterschiedlichen – Erwerbsnebenkosten ausgeklammert. Die Zahlen setzte man in Beziehung zu den durchschnittlichen Angebotsmieten.

Wohneigentum erwerben: In NRW rechnet sich das recht schnell

Die Datenbasis stammt aus dem 4. Quartal des Jahres 2018, ist also sehr aktuell. Ergebnis: In 62 Städten bundesweit ist der Multiplikator größer als 20. Praktisch überall ist er in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Allerdings zeigt sich auch: In Nordrhein-Westfalen war die Entwicklung deutlich gemäßigter als anderswo. Unter den Top-10 der Städte mit den höchsten Multiplikatoren sind München (33,5), Regensburg (31,6), Konstanz (31,1), Ingolstadt (30,2), Berlin (29,7), Freiburg (29,6), Hamburg (29,0), Frankfurt (28,8), Potsdam (28,5) und Ulm (28,4).

Es ist also keine Stadt aus NRW darunter. Nahe kommen den genannten Zahlen in Nordrhein-Westfalen nur Düsseldorf (27,6), Münster (26,8) und Köln (26,2). In Aachen (24,6) Bonn (24,4) und Paderborn (24,1) rechnet sich der Kauf der durchschnittlichen 75-Quadratmeter-Wohnung dagegen schon in weniger als 25 Jahren. Angesichts der Zahlen aus vielen anderen deutschen Großstädten ist das schon ein ganz ordentlicher Wert.

 

Vor allem im Ruhrgebiet sind Immobilien noch vergleichsweise günstig

Noch etwas besser stehen Bergisch-Gladbach, Leverkusen, Neuss, Ratingen, Solingen, Gütersloh und Bielefeld da. Hier muss man zwischen 20 und 22 Jahre veranschlagen. Die anderen Großstädte im Rheinland – und vor allem im Ruhrgebiet – liegen teilweise deutlich unter 20-Jahren. In diese Gruppe fallen Moers (19,4), Recklinghausen (18,8), Witten (18,3), Siegen (18,2), Mühlheim an der Ruhr (18,1), Lünen (17,9), Bottrop (17,8), Dortmund und Bochum (17,7), Krefeld (17,4), Hamm (17,1), Mönchengladbach (16,9) sowie Remscheid und Essen (16,8).

Noch schneller geht es in Düren und Marl (16,4), Oberhausen (16), Herne (15,7), Duisburg (15,3) und in Gelsenkirchen (14,6). Damit liegen die Städte im Ruhrgebiet dann schon bei der Hälfte der Werte, die bei den deutschen Spitzenreitern wie München oder Berlin festzustellen sind. Das bedeutet: In Nordrhein-Westfalen lohnt sich der Schritt ins Wohneigentum in vielen Städten nach wie vor.

Das gilt besonders für denjenigen, der weiß, dass er bis ins hohe Alter in seinem Eigenheim bleiben kann – etwa weil die berufliche Situation bis zur Rente keine Umzüge mehr erwarten lässt. Er kann das Wohneigentum finanzieren, solange er noch ein Arbeitseinkommen hat und wohnt dann als Rentner mietfrei. Als Baustein für die Altersvorsorge lohnt sich das Eigenheim auch in Städten mit höherem Multiplikator – wenn man neben der Finanzierung auch für spätere Modernisierungen ein gewisses Polster ansparen kann.

(Quelle: Aachener Haus & Grund e.V. I 19.03.2019)

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